Por José Gabriel de la Rosa Holguín
Dentro de los grupos de clasificación de los inmuebles por naturaleza, tenemos los relacionados a la condición de entes públicos o privados de los propietarios, sean estos inmuebles pertenecientes al Estado en dominio público o privado, a los Ayuntamientos o a particulares bajo el dominio privado.
Los Inmuebles propiedad de particulares o del dominio privado, son aquellos debidamente delimitados, de aprovechamiento personal o comercial exclusivo, y cuyos derechos de propiedad han sido depurados y registrados de acuerdo a la ley. Las operaciones inmobiliarias y el derecho de propiedad en la República Dominicana se rigen por la Constitución de la República, el Código Civil, la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario y sus reglamentos, y la Ley de Condominios No. 5038 de 1958 y sus modificaciones.
Por su parte, los inmuebles del dominio público, de acuerdo al artículo 106 de la Ley de Registro Inmobiliario, son todos aquellos inmuebles destinados al uso público y consagrado como “dominio público” por el Código Civil, las leyes y disposiciones administrativas. Conforme al artículo de la ley 108-05, citado anteriormente, en las urbanizaciones y lotificaciones, las calles, zonas verdes y demás espacios destinados al uso público quedan consagrados al dominio público con el registro de los planos. No es necesario emitir Certificados de Títulos sobre los inmuebles destinados al dominio público, pues este es imprescriptible, inalienable, inembargable y no procede el saneamiento sobre el mismo a favor de ninguna persona física o moral. Corresponde al Estado la tutela, administración, conservación y protección del dominio público.
El artículo 6 de la Ley 675 sobre Urbanización y Ornato Público, nos dice que en el caso de las urbanizaciones, las personas físicas o jurídicas que sometan la misma ante la autoridad municipal, deben renunciar a favor del dominio público de los parques, avenidas y otras dependencias. El área institucional, a diferencia de las áreas verdes y calles, se mantiene dentro del dominio privado, y la inscripción de la urbanización en el Registro de Títulos conlleva a la expedición del Certificado de Título correspondiente a favor de la urbanización y el asiento de una anotación en el Registro Complementario indicando que la parcela está destinada a área institucional conforme a los planos aprobados por el Ayuntamiento.
Nuestro Código Civil, en los artículos 539 al 541, señala que los caminos, vías y calles que están a cargo del Estado, los ríos, navegables o flotables, las orillas, las ensenadas y bahías en el mar, puertos, radas, y en general, todas las porciones del territorio dominicano, que no son susceptibles de propiedad particular, se considerarán como dependencias del dominio público. Además todos los bienes vacantes y sin dueño, y los de las personas que mueran sin herederos o cuyas herencias se abandonen, pertenecen al dominio público. También las puertas, muros, fosos, y defensas de las plazas de guerra y de las fortalezas, también forman parte del dominio público, y en el mismo caso están los terrenos, fortificaciones y defensas de las plazas que ya no fueren de guerra: pertenecen al Estado, si no se han enajenado legítimamente, o si la propiedad no ha sido objeto de prescripción contra el mismo Estado.
Sobre este particular, nuestra Constitución del año 2010, artículo 15, en su único párrafo, establece que “Las cuencas altas de los ríos y las zonas de biodiversidad endémica, nativa y migratoria, son objeto de protección especial por parte de los poderes públicos para garantizar su gestión y preservación como bienes fundamentales de la Nación. Los ríos, lagos, lagunas, playas y costas nacionales pertenecen al dominio público y son de libre acceso, observándose siempre el respeto al derecho de propiedad privada. La ley regulará las condiciones, formas y servidumbres en que los particulares accederán al disfrute o gestión de dichas áreas”. Así también, la Ley sobre medio ambiente y recursos naturales, No. 64-00, en su artículo 129, destaca que “El Plan Nacional de Ordenamiento Territorial establecerá la zonificación hidrológica, priorizando las áreas para producción de agua, conservación y aprovechamiento forestal, entre otros, y garantizando una franja de protección obligatoria de treinta (30) metros en ambas márgenes de las corrientes fluviales, así como alrededor de los lagos, lagunas y embalses”.
En lo referente a Inmuebles del municipio, podría decirse, son una categoría especial de los inmuebles del dominio público, lo que es confirmado en los artículos 178 y siguientes de la Ley 176-07 sobre el Distrito Nacional y los Municipios, el cual establece que “Los bienes de los municipios son de dominio público o patrimoniales”. Estos bienes, según el artículo 179 de la misma ley, son los destinados por el ayuntamiento a un uso o servicio público; siendo los bienes de uso público local, los caminos y carreteras, plazas, calles, paseos, plazas, parques, aguas, fuentes, canales, puentes y demás obras públicas de aprovechamiento o utilización generales cuya conservación y vigilancia sean de la competencia del municipio; y los bienes de servicio público, los destinados al cumplimiento de bienes públicos de responsabilidad del ayuntamiento, tales como palacios municipales y, en general, edificios que sean sede del mismo, mataderos, mercados, hospitales, hospicios, museos y similares.
A los fines del municipio y de esta ley 176-07, se consideran dentro de los bienes de dominio público los espacios destinados para áreas verdes en los proyectos de urbanizaciones, sin alterar los derechos de los vecinos por otras legislaciones con el objetivo de garantizar la máxima protección jurídica de los mismos.
Algunos de estos grupos de inmuebles pueden ser vendidos o trasferidos, mientras que otros no. En el caso de los inmuebles propiedad de particulares, éstos pueden disponer libremente de dichos bienes, enajenarlos, con las restricciones establecidas en las leyes, las cuales pueden ser permanentes o transitorias.
Estas condiciones pueden incluir, las citadas por la ley 108-05 en sus artículos 89 y 98, sobre las limitaciones administrativas y legales de carácter particular, tales como servidumbres, declaración de patrimonio cultural y otras que de alguna manera limitan o restringen la libertad de disposición sobre el inmueble; además las restricciones de los condóminos sobre la parte proporcional de los terrenos y el bloqueo registral que impide la inscripción de actos de disposición sobre los inmuebles bajo venta condicional, esto último también lo establece la ley 596-1941 sobre ventas condicionales de inmuebles en su artículo 10.
De igual forma, podemos citar la declaración de bien de familia de un inmueble, que se inscribe en el registro complementario del Certificado de Título, generando un bloqueo registral que impide actos de disposición y la inscripción de cargas y gravámenes sobre el inmueble, y cualquier situación de índole legal o administrativa que impida o restrinja el traspaso u otra actividad del inmueble.
Mientras que, de conformidad con el artículo 537 del Código Civil “Los bienes que no pertenecen a particulares, se administran y no pueden ser enajenados sino del modo y según las reglas que les son peculiares”. En tal sentido, también el artículo 106 de la ley inmobiliaria, en su párrafo II, señala que “El dominio público es imprescriptible, inalienable, inembargable y no procede el saneamiento sobre el mismo a favor de ninguna persona física o moral.
Al respecto, el artículo 16 de nuestra Constitución 2010, sobre las áreas protegidas, nos dice que “La vida silvestre, las unidades de conservación que conforman el Sistema Nacional de Áreas Protegidas y los ecosistemas y especies que contiene, constituyen bienes patrimoniales de la Nación y son inalienables, inembargables e imprescriptibles. Los límites de las áreas protegidas sólo pueden ser reducidos por ley con la aprobación de las dos terceras partes de los votos de los miembros de las cámaras del Congreso Nacional”. La ley municipal 176-07, también se refiere en su artículo 181 al régimen de protección de los Bienes del Dominio Público, cuando señala que “Los bienes de dominio público son inalienables, inembargables e imprescriptibles y no están sujetos a tributo alguno”.
De igual forma, la Ley de Sectorial de Áreas Protegidas No. 202-04, principio No.5 del artículo 3, indica que “Las áreas públicas que se encuentren bajo régimen legal de protección en el Sistema Nacional de Áreas Protegidas constituyen un componente inalienable, imprescriptible e inembargable del patrimonio estatal y no son transferibles en propiedad a ningún individuo, Estado, nación o ciudadano de otro país bajo ninguna circunstancia”.
En el caso de los inmuebles del “dominio privado del Estado o pertenecientes a sus entidades autónomas”, su venta está regulada por nuestra Constitución, de forma especial por la ley 119 del 20 de enero del año 1964, entre otras legislaciones.
