Por José Gabriel de la Rosa H.
Recientemente una amiga que adquirió un apartamento, me preguntó cuál es el área real de una unidad de condominio. Estaba preocupada por conocer si la habían estafado en la compra realizada y el alcance de su derecho de propiedad en este tipo de inmueble.
Dado que anterior a la entrada en vigencia de la Ley de Registro Inmobiliario de la República Dominicana No. 108-05 y sus reglamentos, la ley de condominios 5038 del año 1958 expresaba, en su artículo 1, que la propiedad de los edificios de dos o más pisos podrá dividirse por pisos o por departamentos, viviendas o locales independientes siempre que el o los propietarios registraran sus derechos de conformidad con el régimen establecido por esa ley, y que como consecuencia de ese concepto legal aún muchas personas asocian el condominio solamente a un edificio de apartamentos de dos o más niveles que pertenece a distintos propietarios, es importante que veamos, antes que todo, el significado y base legal actual de este término.
La mencionada ley de registro inmobiliario, en su artículo 100, define el condominio como “El derecho en virtud del cual distintas partes de un inmueble con independencia funcional y salida directa o indirecta a la vía pública, se establecen como propiedad exclusiva de una o más personas, las que a su vez son copropietarias indivisas sobre las partes comunes”. De forma semejante, esta modalidad de inmueble es actualmente definido en el artículo 1 de la ley 5038 sobre condominios, luego de su modificación.
El régimen de condominio, de acuerdo al artículo 168 del Reglamento General de Mensuras Catastrales No. 628-2009 y al artículo 106 del Reglamento General de Registro de Títulos No. 2669-2009, actualmente es aplicable para dividir edificaciones construidas en forma vertical, horizontal o mixta, complejos residenciales y horizontales, complejos hoteleros, complejos industriales, cementerios o cualquier otro sistema de propiedad inmobiliaria en la que se pretenda establecer una relación inseparable entre sectores de propiedad exclusiva y sectores comunes.
En lo que respecta a su composición física y áreas asociadas a su derecho de propiedad, el condominio se compone de: Unidad funcional, sectores propios, sectores comunes de uso exclusivo y sectores comunes. También puede incluir sectores comunes de uso exclusivo compartido entre algunas de las unidades funcionales.
La Unidad funcional, de acuerdo al Reglamento General de Mensuras Catastrales, es el conjunto de sectores propios y comunes vinculados física o jurídicamente que pueden ser objeto de un derecho de condominio y comprende al sector o sectores propios y al sector o sectores comunes de uso exclusivo que le puedan corresponder. El sector propio se define como el conjunto continuo o discontinuo de las partes de un inmueble, con autonomía funcional y acceso directo o indirecto desde la vía pública, que pueden ser de propiedad exclusiva de una o más personas físicas o morales; mientras que los sectores comunes, son las partes del inmueble carentes de autonomía funcional, que por su destino, sirven a los sectores propios facilitando su aprovechamiento. El área habitable del apartamento es siempre un sector propio, al igual que el o los parqueos destinados exclusivamente al mismo.
Son necesariamente comunes, según lo estipula el citado Reglamento General de Mensuras Catastrales: El terreno, los elementos materiales que delimitan la parcela y los muros u otros objetos que separan sectores privativos, los elementos estructurales de los edificios y todos los conductos e instalaciones de beneficio común. Sobre estos sectores, a cada titular de la unidad funcional exclusiva le corresponde una parte alícuota y abstracta que será en la proporción del valor de cada unidad con relación al todo que se establezca al momento de la declaratoria del condominio en la Oficina de Registro de Títulos correspondiente. Esto indica, que los mismos pertenecen a todos los condóminos, a los cuales todos tienen el mismo derecho de acceso y no son susceptibles de apropiación por ninguno de ellos en particular, es decir que son inseparables de la propiedad exclusiva y no pueden ser transferidos ni gravados independientemente.
Los sectores comunes de uso exclusivo, son aquellas partes del inmueble carentes de autonomía funcional, que están afectadas al uso exclusivo de los titulares de uno o más sectores propios. Las azoteas y terrazas accesibles se determinan como sectores comunes o de uso exclusivo, de acuerdo al plano de división del condominio sometido y aprobado; en el caso de los cuerpos avanzados y balcones, los mismos deben ser incorporados a la división, integrándolos a los sectores propios o comunes según corresponda por su ubicación.
En lo concerniente a los sectores comunes de uso exclusivo compartidos entre varias de las unidades funcionales que no representen la totalidad de las mismas, de acuerdo a la Disposición Técnica No. 04-2011 de la Dirección Nacional de Mensuras Catastrales; en la planilla de descripción de las Unidades del Condominio, este sector se incluye dentro de cada una de las unidades funcionales a las que sirve, con su designación y destino, pero en ningún caso se consigna la superficie correspondiente al mismo. Podemos citar, como ejemplo, cuando se restringe el uso de la piscina a parte de los apartamentos del condominio.
Los Certificados de Títulos de los apartamentos, registrados de acuerdo a la nueva ley inmobiliaria y sus reglamentos, indican la composición de la unidad funcional, a saber: sector propio destinado a local o apartamento, sector propio destinado a parqueo y sector común de uso exclusivo, si lo tuviere; cada uno con su denominación, cantidad, área, uso y ubicación. El área que establece dicho certificado, en el recuadro superior derecho, es la sumatoria de los citados sectores propios. No incluye los sectores comunes correspondientes a parqueos no exclusivos, escaleras, pasillos, etc.
Por ejemplo, en la Unidad Funcional 305118214116: A-3 del Condominio J.G., con un área total de 173.00 m2, desglosada en: un sector propio de apartamento de 130.00 m2, dos parqueos con 11.50 m2 cada uno y un sector común de uso exclusivo destinado a terraza en la azotea de 20.00 m2; el apartamento per se solamente tiene los 130.00 m2 indicado para este sector propio, lo cual abarca el área interior residencial completa, la totalidad del área de los muros no colindantes y la mitad del área de los muros colindantes en caso que lo hubiere.
Las promociones de ventas, por lo general, se refieren a la totalidad del área de la Unidad Funcional establecida en el título, lo que constituye una de las causas de las confusiones; además se ofrecen espacios de gazebos, tendederos o terrazas, que son sumados en esta área como sectores comunes de uso exclusivo, sin que los mismos, en muchas ocasiones, presenten algún tipo de construcción al momento de entregar el inmueble vendido. También existe la posibilidad que por acciones inescrupulosas de algunos promotores y falta de supervisión de las instituciones responsables de vigilar, por mandato de la ley, la realización según el plano aprobado de los condominios titulados en proceso de construcción, al finalizar los mismos sus áreas sean menores a las tituladas.
Es aconsejable que, antes de comprar un apartamento, verifique el desglose de las áreas expresadas en el título, visite el mismo y gestione la asesoría de un profesional entendido en la materia, preferiblemente un tasador acreditado, que por medio de un informe técnico o de tasación, ponga de manifiesto las reales características físicas, legales y económicas del inmueble.
El autor es ingeniero civil
